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2019年房地产行业销量增速缓慢,2020年能否回暖?

房地产行业研究报告:2019年销量增速缓慢,2020年能否探底回升 

1.2019年的销售额更具弹性,预计2020年将同比增长1%至2%。2019年1月至12月,商品房销售面积同比下降0.1%,销售额同比增长6.5%。2019年全年销售将更加灵活,主要有以下两个原因:1)住房企业在资金紧张的情况下,将加大促销力度,以价换量,促进还款;2)2019年下半年的基数相对较低。尽管2019年的销售表现出强劲的韧性,但市场销售的缓慢下降趋势从长远来看并没有改变。因征地减少而造成的建筑短缺将逐渐显现,销售方面的压力将会加大。我们预计2020年销售额将同比增长1-2%。
房地产行业研究报告:2019年销量增速缓慢,2020年能否探底回升

2,2019整体土地市场疲软。2019年1月至12月,土地收购总面积同比下降11.4%,土地交易总价格同比上升-8.7%。2019年,土地市场普遍低迷,在销售预期较弱的背景下,房地产公司在收购土地时更加谨慎。展望2020年,在销售压力大、房价稳定的背景下,住房企业没有足够的动力去占有土地,土地市场可能仍然呈现低迷态势。

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3。2019年新建筑和施工超出预期,2020年完工后将继续维修。2019年新建和建设的增速超过市场预期,主要是由于库存低和融资紧张的双重影响,住房企业加快建设以促进还款,2019年强有力的复工也支撑了建设。展望2020年,新建筑的增长率可能会逐渐下降。一方面,由于销售方面的压力,住房企业开始工作的意愿减弱了。另一方面,住房企业在2019年将获得更少的土地,土地储备不足将限制新建设的进展。我们预计2020年新建筑面积的增长率约为3%。1-12月竣工面积累计同比增长2.6%,竣工面积继续修复。我们预计2020年竣工面积将增加6-8%。在竣工面积急剧上升的推动下,房地产公司业绩的确定性将得到增强。

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4。2019年发展投资超出预期,2020年预期增长率为6-8%。2019年1-12月,全国房地产开发投资同比增长9.9%,同比增长0.3%。开发投资及时回落,这与我们的判断是一致的。从影响2020年房地产开发投资的两大因素来看,预计一、二季度土地购买成本将达到稳定的底部,建筑安装成本增长将放缓。在这两个因素的共同影响下,2020年房地产开发投资增速将继续放缓。考虑到宏观经济、城镇化率、货币政策和城市政策,我们预计2020年房地产投资将增长6-8%。

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5。住房企业资本稳定增长,融资端可能在2020年出现小幅改善。住房企业实收资金同比增长7.6%,1月至11月增长0.6%。据数据显示,住房企业的资本是稳定的和不断提高的。2019年第三季度是住房企业融资环境最紧张的时期。随着2020年融资环境的小幅改善,住房企业的资本压力可能会有所缓解。预计以下高信用、企业自身筹资能力强的优质住宅企业将从中受益。

房地产行业研究报告:2019年销量增速缓慢,2020年能否探底回升

6。投资建议:我们继续对房地产行业的估值和修复持乐观态度。从根本上看,银行业整体运行稳定,早期政策调控效果良好,“三个稳定”目标基本实现,政策环境略有改善。就估值而言,板块估值仍处于历史低位,仍有很大的修复空间。就基金头寸而言,公募基金在房地产领域的头寸因三个不利因素而下降

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